《负动产时代》泡沫之痛，狂热时代的后续是什么？人口变迁与社会趋势，房地产贬值与楼

  你好，今天我们聊聊《负动产时代》这本书。

这个“负动产”可能听起来有点生僻，但不用担心，因为这个概念和我们现在的生活，还有一段距离。简单来说，负动产就是那些原本应该增值的不动产，比如房子和土地，却变成了一笔债务。想象一下，很多人为了拥有一块土地或一栋房子，可是拼尽全力，怎么它们会成为一种财务负担呢？如果房子或土地真的变成了负担，直接卖掉或者送人不就得了？但情况并非如此简单，这些负动产很难找到买主，有时候甚至无人问津，即使不要钱，也没人愿意要。这样的财产变成了个人和政府的沉重包袱，对家庭、城市规划、社会管理乃至经济发展都造成了很大困扰。

现在，让我们来看看哪里出现了这种奇怪的现象。答案是我们的邻国日本。可能你会感到奇怪，毕竟日本是资源有限、人口密集的岛国，拥有一块土地原本是多么宝贵的事情，怎么可能有人不想要土地呢？《负动产时代》这本书就是要回答这个问题，它向我们揭示了，现代日本很多地方都存在负动产，房子荒废、无人居住和维护，甚至房屋墙壁开裂，变得非常危险。有些房产有许多继承人，但没人愿意承担，有的以极低的价格出售，有的业主为了尽快摆脱，甚至愿意付钱给买家。这些难以置信的情况，在日本已经持续了很多年，但似乎并未得到应有的重视。

2017年8月，一家日本的新闻机构——朝日新闻成立了一个团队，对这个现象进行了持续一年多的深入调查，并以《负动产时代》为题发表了一系列报道。他们采访了众多的房产所有者、专家学者、律师、物业管理人员、房地产中介和政府官员，记录了一连串令人震惊的案例。他们甚至还看了法国、美国和德国的相似情况，最终引发了全日本的热烈讨论。这本书其实就是朝日新闻的系列报道文章的集合，经过了进一步的补充和整理。

今天我们就分三部分来聊聊这本书。第一是日本负动产的实际情况，第二是日本如何步入这个负动产时代，第三是解决这个问题的可能方法。

好了，现在让我们先来看看，日本的负动产是怎样一番景象，有的画面真的很让人吃惊。首先，大量土地无人继承。我们知道，日本是一个实行土地私有制的资本主义国家，大部分土地都是私人所有，小部分是国有或公共所有。自明治维新以来，日本建立了不动产登记制度，土地所有者可以自由使用和交易，土地所有者去世后，他的亲属或指定继承人合法继承，但需要支付相应的固定资产税和遗产税。但现在问题来了，朝日新闻发现，日本有太多的所有者不明的土地，就是说没人知道土地归谁所有。很多土地的名义所有者去世后，土地就无人问津了。有的土地在所有者去世几十甚至上百年后，仍然无人处理继承事宜。随着时间推移，合法继承人可能多达数十或数百，而这些继承人彼此之间可能连面都没见过。法律要求，土地过户必须得到所有继承人的同意，继承人越多，统一意见就越难，随着时间的拖延，过户的难度就越大。

到底有多少这样的土地呢？2016年时，日本所有者不明的土地总面积已达到惊人的410万公顷，比九州岛还大，预计到2040年，这个数字将增至720万公顷，接近北海道的面积。土地无人要的根本原因是，它们已经变成了负动产。这些土地大多位于市区边远的田地、林地或荒地，甚至一些位于城市内部。由于种种原因，这些土地变得难以出售、开发利用，而继承则意味着，要支付高昂的固定资产税和遗产税。固定资产税是每年都要缴纳的，即使税额会逐年降低，但最终不会减免。此外，土地的持有还伴随着维护成本，如建立围栏、除草等，都需要资金和人力。因此没有太多使用价值的土地，自然没人愿意继承。有些人持有这样的土地也不堪其重，试图卖掉或捐赠，但是往往不那么容易办到。

至于房子，情况也差不多。许多房子无论位于市中心、郊区还是农村，都无人问津，被废弃成了危房，对周围居民和行人构成了安全隐患。没有人继承它们的原因，是因为持有成本太高，而这些房屋并不能带来足够的收益，来覆盖这些成本，于是它们成了负资产。

那么，这些被废弃的房屋和土地，又会给社会带来什么样的影响呢？首先，它导致土地被浪费。这片土地如果没人理会，本可以用来建设新的住宅或商业区，现在却荒废了，没能发挥它本应有的作用，这对谁都不是好事，无论是国家还是个人，都没能从这些土地上得到任何经济回报。那如果这些土地又恰好在城市的中心地带，问题就更大了。设想一下，政府想要规划新的道路或者建筑，却突然发现一块没人认领的土地挡到了，这时候政府手里又没权去处理这块地，结果只能把它绕过去，这直接影响到了城市的发展。面对这样的情况，政府就得花费大量的时间和金钱，去查清楚这块地到底是谁的，找不到人，那管理维护的责任就落到了政府头上。比如为了防止一座破旧的房子倒塌伤人，政府可能得围起来，或者直接拆除，这些费用，最后其实都是由纳税人买单的。

那除了房子和土地没人要，还有其他的问题吗？实际上还真有，比如大规模的廉价处理房地产。想想看吧，一个老人1991年，在伊豆半岛这个知名的温泉区，买了一块300平方米的地，当时花了1300万日元，结果到了2017年，这块地只能以10万日元的价格卖出去，差不多就是6000块人民币，价值缩水到了原来的1/130。除此之外，卖这块地还得付给中介21万日元的手续费和广告费，老头子到最后卖地还倒贴了11万日元，差不多6400块人民币。最后虽然赔了钱，老人还是觉得这笔交易值得，为什么呢？因为这块地终于不再是他的负担了。自从他买下这块地之后，一直都是空着的，每年的管理费和固定资产税，加起来要花4.6万日元。他有两个女儿，但他们谁也不想要这块地，老人只得把它卖掉，否则他过世之后，这笔费用还得由他的女儿们来承担，他觉得这样对女儿们太不公了。他最初希望以100万日元的价格卖掉，但是没人感兴趣，最后不得不降到10万日元才勉强找到买家。

不只是土地，连房产也在遭受同样的命运。许多高价购入的房产，如今都是以低得多的价格出售。举个例子，神奈川县的一栋公寓，在80年代末期的售价，大概是1900万日元一套，如今卖到150万日元，就已经算是很幸运的了。如果是那种事故多发的凶宅，价格可能连100万日元都拿不到，也就是说，房价暴跌到原价的1/19。而如果不卖掉，房主还得继续付物业费、维修费和固定资产税。

但这些还不算是最糟糕的情况，有些度假公寓的贬值更加严重。例如在汤泽，这是滑雪爱好者的天堂，也是著名作家川端康成小说《雪国》的背景地，那里曾经因为滑雪成为热门运动，而建造了1万5000套度假公寓。可随着时间的流逝，滑雪运动不再那么火爆，很多业主急于出售他们的公寓，导致价格持续下降，很多公寓以拍卖的方式出售，但这更像是为了减少损失，因为维持那些公寓的税费负担太重了。你可能想象不到，这些公寓的拍卖底价多低，法院定的底价只有1万日元，还不到600元人民币，换算成每平方米的价格，大概就是6~12块人民币，几乎和白送没有区别。

这么低的价格是怎么回事呢？因为这些公寓往往欠了很多年的物业费，少则几十万，多则上千万日元。买家在支付房价的同时，还得承担这些过去的欠费，此外，还有给法院、银行等参与拍卖过程的机构支付的费用。即使这样，这些公寓依旧很难找到买家，有时候，房子挂在市场，一整年都无人问津。因此，有不动产中介公司出现，他们建议业主把房子过户给他们，并付给他们120万日元的费用，换句话说，是业主付钱给中介公司来接手房子。这意味着业主不仅卖房不赚钱，反而还得倒贴上百万。你可能觉得没人会这么做，但实际上有人真的这样做了。这家中介公司在书写成的时候，已经用这种方式收购了大约1000套房子，并且计划以每套10万日元的价格转手卖出。当然，这也存在很大的风险，因为如果卖不出去，他们还得负担高昂的持有成本。

除了我刚才讲的这些情况，还有一个问题就是大量的老旧公寓，他们甚至面临倒塌的危险。根据日本国土交通省的统计和预测，到2017年底，日本总共有644万套公寓，居住在公寓里的人口，约占总人口的1/10。到2027年，超过30年房龄的公寓，将占到公寓总数的一半，也就是350万套。再往后到2037年，超过30年房龄的公寓，将达到550万套，而超过50年房龄的将近200万套。这个情况告诉我们一个不太乐观的现实，就是日本不仅仅人口老龄化，就连房子也在变老。房子从新变旧，旧了再变成危楼，最终变成了一堆堆工业垃圾，成为社会的累赘。

面对这些摇摇欲坠的老房子，可以有三种解决方法。第一种是大修特修，来延长这些房子的使用寿命；第二种方法是推倒重来，也就是重建，但在重建的时候，需要增加容积率，造出更多的房子来卖，才能覆盖重建的成本；第三种方法就是直接把房子拆了，把地面清理干净，直接卖地。不过，无论是哪一种方法，都需要大部分甚至是所有的业主同意，而这通常很难做到。有的房子找不到主人，即使找到了，由于业主的年龄、收入等因素的不同，他们很难有一个统一的意见。更何况，房子所有者年纪越大，他们改变现状的意愿就越小。目前来看，日本完成重建的公寓的比例非常低，大多数情况下，除了东京、大坂、名古屋这三个大城市，保持着较高的房产价值，其他很多地方都逐渐进入了负动产的时代。那个土地和房产只会升值的神话，在日本已经不复存在了。

那么说回来，为什么日本会陷入这种所谓的负动产时代呢？首先，我们得看看经济大环境。回顾历史，在20世纪80、90年代，日本经济像吹了气的气球，房子和土地的价格涨到了不可思议的高度。到了1989年，日本的土地总资产值竟是美国的四倍，当时人们甚至戏称，把东京的地卖了，就能买下整个美国。但好景不长，进入1991年，泡沫破了，土地、房产和股市一起哗啦啦的跌了下来。从那以后几十年的时间里，日本经济的增长几乎停滞，偶尔还会出现经济收缩。那些在经济好的时候买了房产和土地的人，只能眼睁睁看着它们贬值，同时税费的负担却一点没轻。

第二个是人口的问题。日本是个老龄化非常严重的国家，2019年时，65岁以上的老年人口，已经占到总人口的27%。更糟糕的是，十多年来，日本人口一直在减少，比如2020年，就比2019年减少了50多万。政府虽然出台了一些鼓励生育的政策，但似乎效果并不明显。少了年轻人，多了房子空置率自然就上去了。书中说到了2033年，日本房子的空置率，可能会上升到30%，这样的情况下，房产不贬值才怪。

另外一个大问题就是持有成本，这块可真不是小数目。不动产相关的税，包括固定资产税、遗产税、交易税、赠与税、印花税、所得税，还有物业费、维修费等等。日本的遗产税更是全球数一数二的高，固定资产税，就是根据房子或土地的估值收的，大概占到1.4%，而且还得每年交。很多时候，税务部门估的数字还超过了房产的市场价，这种情况下，一些本该有的税收优惠，也常常没有落到实处。拿书里提到的案例说，一位女士继承了一块山林，因为里面有个小别墅，税务部门就按照住宅用地而非山林来计税，导致这块地税后的评估额，是实际卖价的十倍。类似的混乱征税和错误计算面积的事情还真不少。

说起来，日本还有个荒唐的税收现象，就是“王者税”，意思是房产或土地的主人一旦去世，哪怕没人继承，政府也会从可能的继承人里挑一个人，让他来交固定资产税，这税得交到真正的继承人出现为止。简单点说，就算人没了，税还是得交。最扯的是，出了钱的这位可能还不能成为房产的真正主人，因为这得所有继承人同意才行。所以你看日本的税务机关似乎只顾收税，却很少考虑纳税人的利益。书上说，这种固定资产税的做法，扭曲了日本的土地制度，导致了负动产的问题。地方政府重度依赖这税，政府似乎也没什么动力去改革税务制度，这就使得本已没人要的房产更加贬值，加重了地方经济的负担。

此外，日本自然灾害频发，地震、台风、海啸、火山爆发等灾害，都让房屋面临被损坏的危险。所有的房主还得给自己的房屋买上保险，由于日本的房屋很多都是木质结构，折旧率自然就高，大修小修的开销也就来了，这些都是拥有房产的成本。

除了经济、人口和持有成本这三大因素之外，还有一个原因是退出机制的不完善。说白了就是当房产、土地的主人不想再持有的时候，想要出手变现却很难。你不能像丢垃圾一样，随手就丢掉这些不想要的房产、土地，因为相关的处理机制并不成熟。日本虽然规定无主的不动产应该归国家所有，但在实际操作中，这个原则模糊不清。就像书上的一个例子，有个人拥有一块山林，他想把这片土地让给政府，结果政府不要，他甚至把这事儿告到了高等法院，结果还是败诉了。法院认为，政府要是接受，得花钱来管理这块土地，这些钱又得从纳税人那出，所以不允许这样做。在日本，如果你不想要你的土地了，你得自己找办法卖掉，如果努力了还是卖不出去，政府才可能会接手，但像这个官司一样，政府通常不会轻易接收。因为退出这条路实在太复杂，很多人只能持有那些自己不想要的负动产，并且不断的为此付出成本。

说到这，想必你已经感受到，日本的不动产是一个高度复杂的系统性难题，这问题实际上是个大坑，里面牵涉到了经济政策、人口统计，还有法律等等方面。朝日新闻进行了系列报道后，这个话题也引起了全日本的关注，不管是政府还是民间，大家都在努力找出解决方案。在这本书中，作者没有直接给出解决方案，而是把视线转向了其他国家，希望能在国际经验中找到解决问题的钥匙。他们调查了其他国家的情况，比如法国科西嘉岛、巴黎郊区的圣丹尼，美国的底特律和德国东部，这些地方都出现了负动产现象，并且采取了一些行动。

科西嘉岛上因为经济不发达，很多土地都找不到主人了，法国政府就搞了三个政策来应对。首先，他们要全国上下一起来，搞清楚土地的所有情况；其次，他们放宽了民法里取得和消灭所有权的条件，这样持续占据一块地，大概一段时间之后就可以成为它的主人；再者，如果土地5年以上都没人交税了，那就默认没人要了，就由政府接手；最后，他们还提供税收优惠，减半赠与税，但得在10年内把土地登记了才行。这些措施已经让科西嘉岛上无主土地减少了20%，为摆脱负动产问题迈出了重要的一步。

在圣丹尼那里，有很多来自中东的移民，居住条件很差，很多房子都不宜居住，还发生过恐怖袭击，法国政府为了居民的安全和公共卫生，开始了老旧房子的改建工作，当地政府和法国政府共同负担了三游园的费用，这跟日本业主们自己协商修缮的情况很不一样，法国这边是政府出面解决。

底特律的情况也很糟，那有很多空置的房子，因为产业转移和金融危机，人口数量锐减，政府就和非营利组织一起成立了土地银行，他们回收这些无人管理的空置房子和土地，进行拆除或修缮，再以很低的价格卖出去。这些举措不仅减轻了政府的管理成本，还促进了土地的有效利用。

而德国则是通过建立高效的退出机制，来解决问题。在德国，如果你不想要你的不动产了，你可以简单地向土地登记所提出申请，就可以放弃你的土地，州政府还有优先权来接管这些土地，这就降低了负动产所有者的经济负担，允许他们及时止损。

朝日新闻的记者们，将这些国际经验汇集在一起，为日本政府提供了解决负动产问题的灵感。然而，从了解问题到找到解决方案之间，还有一段不短的路要走。从泡沫经济到负动产问题，日本只用了不到30年的时间，看起来，日本人口减少的大趋势，在短期内不太可能得到遏制，未来可能会出现房子多于人的情况。人口减少导致的供需关系的逆转，正是日本进入负动产时代的核心原因。

这本书的最后一章提出了一个问题，谁来买单，也就是说，负动产的问题最终应该由谁来负责，总不能让几个人鞠个躬，说一句“斯米妈赛”就算了吧。现在的制度是让不动产的所有人和继承人，来承担这一切，他们在默默地承担着高额的税费，以及资产贬值的压力，他们渴望有一天能退出这场游戏。作者认为，如果你要求所有人承担责任，就也应该允许他们放弃所有权，但现在只有那些还有使用价值的不动产，才可能被政府接收。最后，作者提议，政府应该建立一套制度，允许所有人在缴纳了一定的费用后，可以放弃所有权，将其捐赠出去。

好的，到这里，《负动产时代》这本书我们就聊的差不多了。正如太阳终将在地平线上升起，每一个时代都有其特有的挑战，负动产时代像是一面镜子，映照出现代社会在发展进程中，可能遭遇的泥沼。这个问题不是日本独有的，它是一个全球性的难题，只是在日本这个密集的岛国上，表现的更为明显和紧迫。我们站在历史的十字路口，面对着不动产的警示，我们必须深思，是继续让这些不动产沦为负担，亦或是觅得一条出路，将这些沉重的包袱化为社会发展的助力。这本书虽然没有给出终极解答，在这个问题的答案被寻找出来之前，我们每一个人都是这场解谜游戏的参与者。

好啦，感谢你又听完了一本书，我们下期见。

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