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《商业中心与零售业布局》这是一本城市使用说明书！

铛铛铃2025-08-22【人文】25人已围观

简介

啊，在这里我要给你推荐的，与其说是一本书，倒不如说是城市规划领域的一个基础理论。但我要是这样说的话，你肯定懒得去读它了。但是，如果你认真读完这本书，你应该会少问一句“在城市的哪里买房子更好”。如果你是一个开店者，读完这本书，你就会知道在哪里开店比较占地利。看到了吧，这就是读这本书的好处。

这本书所介绍的理论基础，今天广泛应用到我们生活中的每一步，简直随处可见。但是读完这本书也有坏处，就是你会情不自禁地想：“我到底是不是一只工蜂？如果我是一只工蜂，蜂王又在哪里呢？”生活中，我作为一个地产从业者，最容易碰到的问题是被人问“应该在哪里买房子，哪里的房子能升值”，但是我并不是全中国的活地图，不能一一解答。所以就在这里把这本授人以渔的书介绍给你。这本书就是贝里写的《商业中心与零售业布局》，同济大学出版社把这本书归类为世界城市规划经典译丛。值得注意的是，这是一本以20世纪60年代的作品为母本的更新版。这本书有一个非常骇人的头衔——展示20世纪中心地理论研究成果的力作。当然，这个头衔是它的译者、同济大学的王德教授给予的。

中心地理论，是城市与区域规划的基础理论之一，是城市地理学20世纪最伟大的发现。说到这里，可能你会迷惑：“到底啥是中心地理论呢？”中心地这一理论，并不是本书作者贝利第一个提出的，而是20世纪30年代德国城市地理学家克里斯·泰勒提出的，后又有多人进行总结发现，所以研究人员也称它为克氏中心地理论。中心地理论的研究内容，基本可以概括人类活动行为在时空中的分布规律。当某种理论牵涉上时空后，十之八九都很玄乎。这本书就是这么一本美丽与智慧并存的人间绝品。在我心里，它就是普罗米修斯拿到人间的那颗火苗。

你听到这里估计会产生畏难情绪：“这是本专业性书籍，怕是读不来吧？”但我要说的是，如果你读完高中，会一点几何和数学常识，这本书还是读起来很有趣的。这不是鸡汤，这是一盆排骨汤。这盆排骨汤就像本书书名一样，就两块内容。第一块内容在前四章部分，主要讲述中心地理论的发展和现状，以及它的理论模型。后四章内容说的是零售业的分布与中心地理论的关系、规律和应用。

首先在这本书第一部分，相当多的篇幅介绍了中心地理论的发展历程。其中作为中心地理论基石的克氏理论，始终作为基础性原理贯穿全篇。20世纪30年代，德国地理学家克里斯·泰勒研究了德国南部区域城镇等级、规模、数量、职能间关系及其空间结构的规律性，并采用六边形对城镇等级与规模关系加以概括，正式提出了中心地这一理论概念。40年代，廖什则从企业区位的理论出发，通过数学推导和经济学理论，得出了一个与克里斯·泰勒完全相同的确切模型，六边形论证并发展了中心地理论。如果有六个村庄分布在六边形的每个端点上，那么对于这六个村庄来说，同等最近距离的一定是中央的中心点。你可以大胆想象一下，人们的生活需求行为一定会在这个中心点发生质的变化，人们会在这里交易、集会，也许这个地方慢慢地产生了庙宇、诊所、集市，甚至行政管理中心、集市，中心地就是这么来的。

好，那么问题来了：“为什么中心地的基础模型是六边形，不是圆形，也不是其他形状呢？”这本书看到一半，我都没理解为什么不是圆，难道圆不是更满足消费辐射半径的理论模型吗？在这一点上，廖什认为，满足线性需求曲线的情况下，同等面积的六边形与矩形等其他形状相比，单位面积的需求量较多。1981年，另一位学者穆里根也指出，在平衡状态下，如果是六边形的市场地域，容纳获取正常利润的商人数量一定是最多的。

中心地理论中，中心地是提供中心商品或服务的场所。中心商品或服务是指在少数的地点生产供给，而在多数地点消费的商品。中心性是指就中心地的周围地区而言，中心地的相对重要性，也可以理解为中心地发挥中心职能的程度。由于中心性的程度不同，中心地又可分为高级中心地、中级中心地和低级中心地。低级中心地数量多、分布广、服务范围小，提供的商品和服务档次低，种类也少。而高级中心地数量少、服务范围大，提供的商品和服务种类也多。在二者之间存在着一些中级中心地，其供应的商品和服务范围介于两者之间。例如，高级中心地位于它的服务范围的中央，有六个低一级的中心位于六边形端点，低级的中心地又有自己的服务范围，它的端点上又有六个更低一级的中心地分布着。如此以此类推，直到最低一级的中心地和服务范围。就像北京是华北的最高级中心地，围绕着它的几个次要城市是六边形辐射端点，在这六个端点上的天津也有自己的向外再低一级的六边形辐射端点。

克氏他们认为，决定各级中心地商品和服务供给范围大小的重要因素是经济距离，由费用、时间、劳动力三个要素决定，但消费者的行为也影响到经济距离的大小。克氏这一套理论虽然在中心地理论上属于开拓者，但是他们这套理论很快就被后来者打成了筛子。因为克氏这套理论是在有假设条件的基础上设立的，比如地域是一个没有阻隔的平原区域，有足够的且分布均匀的资源，居民及其购买力是连续分布等条件。但是在现实世界中，这都是不可能的，这使得中心地的布局不可能完全依照理论形成标准的六边形。

说到这，你有没有想过：“为什么县城很小，但是北京很大？为什么广州、佛山彼此不分你我？为什么城市有大有小？为什么雄安新区偏偏选址在那里？”一定是有什么因素默默地支配着这些，这就是本书第二大部分要讲到的关于中心地体系的形成。在这本书的第六页，贝利提出，或许决定中心地存亡的最重要的因素是政府驻地的选择，因为政治中心比一般的中心为人民提供了更多的光顾和服务的机会。同时，在这本书里，贝利研究了美国开发过程中的很多城镇，他发现整个19世纪，中心地的体系几乎完全是以铁路为导向。这一点也很好理解，有火车站的地方容易富起来，要想富先修路嘛。中心地最密集的区域是铁路沿线，中心地分布的空隙与各地到铁路的不便所导致的居住地分布间隙一致。关于铁路沿线的这些城镇，中心地相互之间的距离和相应的周边居民地的距离是一致的，正好符合六边形基础理论模型。

但在实际上，一个区域内的中心地具有不同的等级、规模和职能，等级越高，规模越大，数量越少，职能越复杂。这一普遍规律是可以作为中心地布局原则，被应用在商业布局和城市规划等相关领域中。所以第三点要素就是，中心地拥有其自身市场吸引聚合能力，功能组合丰富的高级中心地要比低一级的小规模竞争对手具有更强的吸引能力。比如五道口金融学院毕业生走上社会以后，对他们来说，北京要比其他城市更具有吸引力才对。

一直到20世纪七八十年代，中心地理论逐渐被地理学家们完善，其中比较著名的是1976年戴维·哈夫提出的一个不同等级中心地人口长期变化的理论模型。哈夫认为，克氏模型缺乏延续过程，是静态的，是不科学的。他认为，在克氏理论的基础上，人口流动应该遵循几大原则。首先，某一个中心地每一个周期都有固定比例的人口发生迁徙。其次，人口迁徙应该是双向的，要有进有出，而且人口迁徙应该在某一个中心地范围内。哈夫这个人口流动的条件，最夸张的案例就要数我们国家的春运了。当然，现在的春运都需要通过现代遥感等大数据来检测。很显然，哈夫这套理论也被后来者打成了筛子，因为哈夫模型解释不了春运。直到1981年，艾伦和桑格利耶在外模型的基础上，发展出来了城市空间演化的系统动力学模型，也可以称为城市进化模型。这套模型增加了聚集不经济性的因素，也就是通常说的交通成本。所以在这套模型的基础上，产生了四个阶段的城市化阶段。第一阶段，中心地增长集中在相对较少的几个定居点。第二阶段，由于通勤成本过高，居民开始往外分散，也就是我们常说的反城市化现象。第三阶段，居住的反城市化带来了部分城市功能、职能的分散和中心地、中心区的衰退，比如老城区成了老破小的代称。第四阶段，伴随着分散化模式的发展，一个城市出现多个副中心，城市内部的竞争出现了。你看这套理论系统，是不是我们今天中国经历以及正在经历的样子？

我们生活的这个世界有一个美丽的名字——宇宙。“往古来今谓之宙，四方上下谓之宇。”千百年来，人类一直在探索时间和空间，厉害的是中心地理论就是这样做的。在全书的第三部分，全书以市场的周期性为时间引线，以中心地的地域范围变化为空间尺度，详细地论述了现代中心地理和市场零售业发展的关系。中心地理论从克氏发展出来，每次都有点片面。虽然说现在有卫星遥测等比较先进的技术，但是中心地理论模型还在继续发展中。试想一下，高铁作为本世纪伟大发明，会不会对中心地产生影响？再大胆想一下，如果未来有个人飞行器了，中心地理论又会是什么样子？但是无论社会怎么发展，理论基础在这里，前人已经给大家准备好了，石头等你采。

前面给你介绍了六边形中心地理论，但是怎么更好地理解和应用这个理论，这是这本书后半部分的内容。前面讲到六边形的每个端点都有一个村庄，他们会在中央的中心地集会，对于村庄来说需求不高，活跃度低，他们就需要约定一个日子，集中进行相互交易。在我们中国，这种周期性的集会被称为赶集。这种一个个小周期中间也会有一两次高潮，我们称它为庙会、春会等。这就是这本书在第五章提到的周期性市场理论。为什么会提到周期性市场这一经济理论？因为后来者对克氏模型经济要素不满意，比如斯金纳对解放前的中国周期性的市场研究就是一个经典的案例。但是在这个著名的案例中，解放前中国周期性市场的较低等级的中心地市场基本是符合克氏那套理论基础的，这应该归因于中国华北、华东大面积的平原以及封闭的小农经济环境。可惜的是，一旦现代交通体系出现，最低层次的中心地就开始衰退，正如我们今天在感叹逐渐消失的村庄一样。因为像高铁、高速等发达的物流运输系统，使得现在最基层的村民能够很容易地接触到地级市，甚至省会，更或者把货物运往北上广的交易。很显然，这样做给村民节省了更多的中间环节，对更高级的中心地来说，增加多样性，同时降低了成本，所以就很自然地绕过较低层次的中心地，比如乡镇、县城。长久看，这些现象一定是逐渐地降低活跃度，甚至最后消失。这里就出现了反传统的过程，中心地理论的应用在商业规划发展上会更多地考量区域间存在人口密度和购买力、交通运输条件等多方面因素。在零售业中应用最多的就是哈夫模型了，他建立了一种对于研究商店选择显示偏好的概率方法，通过偏好概率可以判断消费者的实际行为。哈夫模型认为，顾客光顾一个商店的可能性概率等于该商店的效应与所有可供顾客考虑的商店的效应和的比值。运用哈夫模型，在预测购物中心的市场份额上也有很高的精准性。

本书在后面讲到的市场地理学和商店区位研究的逻辑框架，是目前整个房地产行业主流的发展研究思路。贝利在书中把它简要地分成市场研究参数、市场战略三大板块。这样一套完整的方法论，书上很多方法论都是可以拿来直接用的。就像本书中讲到，每一个购物中心的吸引力与其规模呈正向关系，和社区的距离呈反向关系。用地产人的话来说就是体量越大，辐射范围越大。

本书的第四个部分中，贝利在书里探讨了中心地理论在区域和国土规划中的应用。最直观的案例，每个城市的规划相关到我们个人的衣食住行，甚至收入和家庭发展。谈到中心地理论，一定是绕不开区位论的。区位论作为人类征服空间环境的一个侧面，是为寻求合理空间活动而创建的理论。如果用地图来表示的话，它不仅需要在地图上描绘出各种经济活动主体与其他客体的位置，而且必须进行充分的解释与说明，探讨形成条件与技术合理性。由于其实用性和应用的广泛性，使区位活动成为人文地理学基本理论的重要组成部分。

那么区位如何与中心地理论相结合呢？荷兰在艾瑟尔湖发起了一个围湖造田的项目，并且设计了两个市场中心体系。很多实例都标志着中心地理论在区域及城市规划者应用中心地理论进行地方商业中心和商业城镇的规划，并用以指导区域的发展。中心地和区域的发展密不可分。在这本书的最后提到的区域内在增长理论中，作者认为，以城市为中心的经济活动组织有两个主要的要素，一个是以等级结构排布的城镇体系，另一个是影响到周围每一个城市的与大都市相称的服务范围。所以他们认为经济变化的推动力同时有三种途径在城镇体系中进行传播。第一种就是从大都市中心向外扩散到腹地，这一点你可以拿江浙沪包邮的活动方式来理解。第二种就是以等级扩散的模式，从城市等级体系中较高等级的中心向低等级的中心扩散。第三种就是通过辐射效应，从城市中心向城市周边地区扩散。但是社会经济活动往往是很复杂的，就像前面说到由于经济活动的变化是由较高等级的中心向较低等级的转移，所以这就要求像北上广深这些大城市保持持续性的创新，才能为整个经济体系的增长带来不断繁荣。我们看到国内的区域经济的发展就表现出了不均衡的这一特点，沿海地区由于有较好的经济基础，形成了较大的经济规模，所以在吸引投资方面具有更大的优势，这就使其区域经济增长更有后劲。而胡焕庸线以西等相对落后的边远地区，在中心地系统中处于较弱的位置，这样就会使区域经济差距更加扩大，最终对国家宏观经济的发展是有削弱的。这也就不难理解，为什么这两年诸多城市对吸引人才频频释放大招。

《商业中心与零售业布局》这本书可算是博大精深了，整本书大致的结构内容就是这样。这本书从克氏的中心地出发，探讨了中心地理论的发展、研究历程，以及中心地学说的各种模型和案例的研究、零售业布局的要点以及城市规划发展的宏观理念，可谓是做到理论充实、逻辑严密、论据详实。你可以在这本书里读出屠龙记，也可以在这本书里看到城市应用指南。虽然说目前中心地的学说还在进一步的研究过程中，但就是这样一门研究中的学科，已经被广泛应用到城市发展的很多领域。

现在，遥感技术改变了地理空间数据的获取来源，人民可以利用遥感技术掌握地球表层系统的大空间、长时间序列的系统数据。人造卫星18天就可送回一套全球的图像资料，利用遥感技术可以高速度、高质量的测绘地图。以目前计算机水平，可以准确并迅速对遥感数据进行处理和分析，这些都为中心地理论研究提供了前所未有的空间数据资源。

回到开篇的问题：“为什么你老家的县城很小，但是北京很大？为什么广州、佛山彼此不分你我？为什么城市有大有小？为什么雄安新区偏偏选址在那里？”希望你可以在这本书里找到您想要的答案。我解读的这本《商业中心与零售业布局》是我从业过程中一位前辈赠予的，于2006年7月同济大学出版社出版。第一次读这本书，我就被里面的插图震到了，中心地基础模型真的很像一个蜂巢。全书读完，从政治、经济、文化、交通等各个角度来看，正应了中学教材上的一句话：“市场有一只无形的大手。”也许我们每个人真的是蜂巢里任劳任怨的工蜂呢。

如今，从这本书出版后十多年来，我个人尚未发现在中心地理论领域的著作能够超越这本书的。希望我的推荐能帮助你读懂这本书，愿好书陪伴你成长。

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